剛剛聽到了一個新的名詞--前期物業(yè)管理,這個詞到底是什么意思?
前期物業(yè)管理(preceding stage of property management)是指房屋自售出之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時止的物業(yè)管理.無論物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業(yè)務(wù).
進行可行性,可靠性,可盈利性分析,可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā),考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符,該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢,做到揚長避短,又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝,如果明知競爭對手實力比自己強大,就不必勉強競爭.可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證,業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合,等等.以免管理權(quán)競爭得手后,由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因,工作仍留有漏洞,造成今后的物業(yè)管理難以完善,給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失.可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標,測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益,或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面,爭取更多的業(yè)務(wù).
( 1)具體測算物業(yè)管理費用,并草擬總體管理方案.
( 2)投標競爭,洽談,簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議).
(3)選派管理人員運作前期物業(yè)管理.
租戶關(guān)系
物業(yè)管理的管理對象是物業(yè),而對象則是人,即業(yè)主和使用人.因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商,又要與未來業(yè)主或使用人取得,聽取意見.
( 1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求,希望.
(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排,打算.
(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約,并提供草擬的業(yè)主公約,裝修施工管理辦法,門禁出入辦法,停車場管理辦法,管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法.
察看現(xiàn)場
前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議.
(1)審視工程土建構(gòu)造,管線走向,出入線路,保安系統(tǒng),內(nèi)外裝飾,設(shè)施建設(shè),設(shè)備安裝的合理性.重點察看消防安全設(shè)備,自動化設(shè)備,安全監(jiān)控設(shè)備,通訊設(shè)備,給排水設(shè)備,空調(diào)設(shè)備,車庫及公用泊位設(shè)備,電力設(shè)備,交通運輸及電梯設(shè)備,設(shè)備等.
( 2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法.
(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護,維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄.
(4)參與工程驗收,進行器材檢查,外觀檢查,性能檢查,功能測試,銘牌檢查,并按整改計劃督促整改.
擬定制度
物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設(shè)計日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度.
(1)籌建業(yè)主管理委員會.
( 2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度,業(yè)主管理委員會章程,業(yè)主公約,裝修施工管理辦法等.
( 3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責任制度,編制住戶手冊,物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等.
( 4)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃,并實施計劃
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早期物業(yè)接入管理:房屋建設(shè)階段,開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理單位對相應(yīng)的設(shè)計方案和設(shè)備選型等方面提出物業(yè)專業(yè)的建議,至房屋交付業(yè)主結(jié)束;前期物業(yè)管理:自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)委會 成立(一般情況,也有簽署時間的則按照時間來定),這個合同是建設(shè)單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的合同;后期物業(yè)管理:指業(yè)委會自行選聘的物業(yè)管理公司進行的物業(yè)管理.
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前期物業(yè)管理(preceding stage ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時止的物業(yè)管理.
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前期物業(yè)管理(preceding stage ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時止的物業(yè)管理.
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前期物業(yè)管理(preceding stage Ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。
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早期物業(yè)接入管理:房屋建設(shè)階段,開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理單位對相應(yīng)的設(shè)計方案和設(shè)備選型等方面提出物業(yè)專業(yè)的建議,至房屋交付業(yè)主結(jié)束;前期物業(yè)管理:自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)委會 成立(一般情況,也有簽署時間的則按照時間來定),這個合同是建設(shè)單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的服務(wù)合同;后期物業(yè)管理:指業(yè)委會自行選聘的物業(yè)管理公司進行的物業(yè)管理。
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一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始,而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長,其經(jīng)濟效益才越能顯示;短期的物業(yè)管理,由于開始時得做大量準備,要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系,還要在某些方面先投入點*等,它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時,簽約一般都簽幾年,否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會成立以后,任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。
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