自動(dòng)生產(chǎn)線

（一）土地使用權(quán)的地價(jià)評估和合同的簽訂。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
1、以出讓*取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
2、以劃撥*取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。由此看來在劃撥土地的估價(jià)中，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)對出讓金部分以及由此產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)加以重視，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)在估價(jià)報(bào)告中對其加以披露。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)詳細(xì)掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的各種政策、規(guī)章制度，有依據(jù)的向相關(guān)的報(bào)告使用者提供咨詢意見，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的顧問功能。
3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)的抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門的確認(rèn)，并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的*，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
4、以承包*取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農(nóng)民集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。
（二）土地使用權(quán)抵押登記申請土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地的使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，應(yīng)該持有對方的授權(quán)委托文件。除提交上述材料外，還應(yīng)分別情況，提交以下材料：
5、以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金的證明；
6、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；
7、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；
8、以承包*取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；
9、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和*人身份證件；
10、抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件；同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請，土地管理部門不予受理。
（三）土地使用權(quán)抵押登記和變更登記抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊登記。同時(shí)在抵押人的土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。由此看來土地使用權(quán)抵押權(quán)取得的法律證明文件是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，土地抵押權(quán)人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對其未來實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)不會(huì)產(chǎn)生任何有利的影響。土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時(shí)的分割劃分權(quán)只能屬于土地管理部門。抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。抵押合同的解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

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加菲猴

1、*權(quán)對抗的風(fēng)險(xiǎn)按照“買賣不破*”的原則，假如“先租后抵”，由于*仍然有效，信用社將無法處理抵押房產(chǎn)。借款人與信用社簽訂借款合同前，假如以明顯低于市場價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，并且要求承租人一次性付清*費(fèi)，信用社將無法獲得租金收入用于還貸。
2、抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，信用社辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，假如沒有同時(shí)辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。登記期限的風(fēng)險(xiǎn)，信用社辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，假如將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將因到期而自動(dòng)失效。
3、土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)我國現(xiàn)在的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。土地使用年限到期，信用社將無法處置土地上的房產(chǎn)。
4、土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)出讓土地依照用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的。借款人假如私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，依照《土地管理法》規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，信用社將無法處置抵押房產(chǎn)。
5、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，依照《合同法》規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。稅收優(yōu)先權(quán)，依照《稅收征收管理辦法》規(guī)定，納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。
6、共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)依照《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，假如財(cái)產(chǎn)共有人沒有簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)。

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認(rèn)識(shí)謝謝啊

依照《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：“
（一）土地所有權(quán)；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第
（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng)：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可設(shè)定抵押；第三十六條第三款：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依照上述規(guī)定，農(nóng)村集體的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)抵押的，能作抵押的僅限于抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。，你們工廠后面那片空地的使用權(quán)是不能抵押的，但你們廠的廠房及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是可以抵押的。辦理抵押時(shí)應(yīng)關(guān)注以下四個(gè)問題：
1.抵押登記要以土地使用權(quán)登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)企業(yè)須在縣級人民政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設(shè)定抵押。
2.在抵押前須得到被抵押土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應(yīng)包括：在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有土地。
3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，土地管理部門還應(yīng)核定通過拍賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。
4.因處分抵押財(cái)產(chǎn)需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的性質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)。將抵押的土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處理。

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不時(shí)地看風(fēng)景

財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。、出讓土地使用權(quán)設(shè)立抵押，有抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值的70?；同宗出讓土地權(quán)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過該宗地總地價(jià)的70%。

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王

一些地方基層國土部門在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，往往將抵押期限設(shè)定為一年，或者不設(shè)定期限.這些做法是否合法,合理，有些抵押人,抵押權(quán)人提出了質(zhì)疑，法院,律師事務(wù)所等部門也有異議，給抵押登記工作帶來了一定的麻煩.那么，土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)如何依法設(shè)定呢?

土地使用權(quán)抵押期限，應(yīng)短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限.劃撥土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)不超過同類用途土地的出讓期限.土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限，不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的.此外，房產(chǎn)和土地同時(shí)辦理抵押時(shí)，土地抵押期限的設(shè)定，還要兼顧房地一致的原則.也就是說應(yīng)該小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規(guī)范性，有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益.

在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，可以根據(jù)主債權(quán)的效力，即主債權(quán)的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，設(shè)定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后兩年.主債權(quán)的存續(xù)期間為合同約定的債務(wù)履行期間，以及履行期屆滿后的法定起訴期.法定起訴期根據(jù)<民法通則>中"向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年"的規(guī)定，為主債務(wù)履行期屆滿后兩年.

注銷抵押登記是抵押權(quán)消失的一種形式.當(dāng)債權(quán)因清償,免除等原因消失時(shí)，抵押權(quán)也消失.實(shí)際上，土地他項(xiàng)權(quán)利終止后，當(dāng)事人往往不按時(shí)辦理注銷登記手續(xù)，此時(shí)，國土資源管理部門應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)自動(dòng)消除.超過抵押期限不能清償全部債務(wù)的，由于債權(quán)未消失，抵押權(quán)仍然存在，應(yīng)另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù).

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