第一號傷心人

依照《中華人民共和國城市房地產管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。全產權單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金，交易后的房屋應為商品房性質。房屋產權時間是自產權證發(fā)放之日算起。房改房是指按照國家規(guī)定以成本價或標準價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產權證基本可分為兩種：按成本價購買的產權證和按標準價購買的產權證。成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在*權上受到一定的限制。房改政策法規(guī)：原以標準價購買公房的職工，可以依照本人意愿理順到成本價，在補交購房時標準價與成本價差價款后，獲得全部產權，并換新的產權證書。全產權，可以上市交易。房改房已經交納土地出讓金上市交易后再次進入市場交易的，按照出讓土地使用權的商品房交易的有關規(guī)定執(zhí)行。您擁有的產權證說明該房屋的使用、占有、處置、*的權利全部歸產權人所有，即通常所說的全產權，不需經過原產權單位同意就可處置，假如房屋假如是全產權，并且已有房產證，則可以進行交易。全產權的房改房交易費用有這些：
1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%;非普通住宅按買價征收3%由買方承擔;
2、營業(yè)稅(賣方)：取得房產證未滿2年按房價的5.5%收取;
3、個人所得稅(賣方繳納)：取得房產證未滿5年，按交易差價的20%收取;
4、交易費：6元/平米，雙方各付一半;
5、登記費：80元，買方繳納。

回復  贊（0）

裝灰小卡車

近年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革進一步深化，許多單位實行了公房買斷、集資建房等新措施，并且這些住房已經開始進入二級市場，那么這種房改房能買嗎？房改房政策中有規(guī)定嗎？房改房交易的關注事項有哪些？房改房不同于商品房，購買者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，了解下房改房政策，弄清房改房“產權”是房屋買賣的“必修課”。二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇。這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產權歸個人，但通常5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產權，實際按照當年標準價占成本價的比重來確定。據了解，并非所有房改房都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，現在還不可以隨便出售。很多公房在房改時，原單位都保留了優(yōu)先回購權，依照國家規(guī)定，原產權單位是否保留或放棄部分產權的書面意見，將是您能否購買房改房的重要因素之一，因此購買者要確認原單位是否允許轉賣房屋。在決定改房之前一定要弄清楚房改房政策。

回復  贊（0）

黎爾小姐

概述
房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標準價（優(yōu)惠價）、央產房等類型，每種類型的房屋交易*都有所不同。[1]
類別
房改房分折價房及全價房兩種。1981年次房改時，職工購房可選擇以折價*或以全價*購買，折價購買俗稱“三三制”，即以全價的1/3價格購買；1990年的第二次房改則不存在折價購買問題，均按第二次住房制度改革方案政策計收房款，購房人全額支付房價。
我們通?？梢勒铡斗康禺a權證》的記載內容判別其所屬類別，在房屋所有權來源項目欄或備注欄，折價房改房會記載“折價購買”，全價房改房會記載“全價購買”或“房改售房”的內容。
過戶流程
1.首先，去房改辦政策法規(guī)科(在市房產局)領取《房改房上市交易申請表》;
2.產權所有人填寫好上述申請表后，到原產權單位蓋章并領取《職工個人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產權評估價核定表》;
3.拿單位蓋好章的申請表到市房產局公房科蓋章(需要10個工作日上下時間);
4.完成后，帶齊上述三張表及房改房相關資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產權證、土地證、房屋所有權人及配偶身份證、戶口簿、結婚證等(需要查看原件及留復印件2份)(夫妻離異的提供財產分割協議書、夫妻一方已故的提供財產分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件);
5.用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即上市證。
6.完成了在房改辦的所有手續(xù)。[1]
轉讓*及費用
一、以出讓*的房屋
賣方須交以下稅費：
1、房屋買賣交易手續(xù)費，建筑面積在120cm以下的，賣方繳納500元，建筑面積在120cm以上的，賣方繳納1500元。
2、買賣合同印花稅，按照房屋成交價格的0.05%繳納。房改房
房改房
3、出售*分成，由賣方上交。出售已購公有住房屬于標準面積內的部分，其售價在每平方米4000元(含)以下部分，全部歸出售人所有;售價在每建筑平方米4000至5000元(含)元的部分，80%歸出售人所有;售價在每平方米5000元以上部分，50%歸出售人所有。出售超標面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標面積的房價款后，余款上交財政或返還原產權單位。
4、賣方假如為了省事，委托房地產交易中心來辦理的，還要交給交易中心大約3500元上下的*費。
買方有以下稅費：
1.房屋買賣交易手續(xù)費，建筑面積在120cm以下的，賣方繳納500元，建筑面積在120cm以上的，賣方繳納1500元。
2.買賣合同印花稅，按照房屋成交價格的0.05%繳納。
3.契稅，的北京市契稅交納標準為按房屋成交價格的1.5%繳納。
二、以繼承*的房屋
1、繼承人首先要去公證處辦理繼承公證，其收費標準是依照政府部門公布的當年新建公有住房成本價乘以房屋建筑面積再乘以2%，假如是父母一方去世的，公證處只收該費用的一半;假如是父母雙方都已去世的，按該標準去收取。政府公布的成本價今年是1640元，去年是1560元。
2、房管局產權管理科收取繼承登記費，按照0.4元/建筑平方米征收。
3、有關遺產稅的問題，對于遺產稅的征收現在國家還沒有實行，至于何時開始實行，遺產稅的起征點是多少現在是無法預料的，但有一點是可以預測的，就是一旦遺產稅開始實行，其費用肯定是要高于購房者所交的契稅。
以上兩種轉讓*，各有利弊，業(yè)主可依照實際情況選擇適合自己的*，以能達到的效果。
關注事項
1.關于經濟適用住房、限價商品住房二次交易限制“滿5年”應如何計算
以交納契稅時取得完稅憑證的時間或房屋所有權證發(fā)證的日期為準，買方可以選擇這兩個日期中較早的一個來計算該房屋是否可以購買。
推薦閱讀：
小產權房不能辦理過戶手續(xù)
購買小產權房的法律風險提示
小產權房政策
2.購買房改房時應該關注的問題
(1)房改房的權屬。
依照售房單位的性質，有一些單位的房屋只允許自己單位的員工購買和居住，而不允許這些房屋進行二次交易，其中有涉及國家安全、保密的特殊部門的住住，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區(qū)內的央產房，原產權單位認為不宜公開上市出售的，可向交易辦公室備案、在職工住房檔案中注記，該類住房可接規(guī)定向原產權單位騰退，也町在原產權單位職工范圍內進行交易。因此購房者在購買房屋時，一定要首先了解房屋的原產權單位是誰，看一下售房者與原單位簽署的《公有住房買賣合同》，看此房是否可以對外出售。
(2)原產權單位的優(yōu)先購買權。
在房改過程中，很多單位都與職工在《公有住宅出售》合同中做了一些特殊約定，比如將來房屋出售時單位有優(yōu)先購買權等(規(guī)定住滿5年內容的除外)，但此處的優(yōu)先購買指的是同等價格下的優(yōu)先購買權。罔此購房者要關注查看《公有住宅出售合同》，看其中是否有限制交易的情形，必要時讓賣方出示原產權單位放棄優(yōu)先購買權的證明。
(3)房改房中超標問題。
房改房是單位給予員工的福利，面積是依照員工的行政級別、工齡等因素確定的，在二次轉讓時如原產權單位認定超標，則應該先將超標問題處理完畢才可上市交易。因此購房者所購買的房屋只能是超標問題已經處理的房屋。
房改房交易關注事項
在房改房交易中，買家面對的都是資訊不太明朗的“個體”，為消除交易風險，業(yè)內專家提醒買家需特別關注以下關鍵環(huán)節(jié)。
一、了解產權可靠性
確認產權的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣并了解房屋的性質。一定要確認原單位是否同意出讓，由于大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，并了解是否已經按成本價補足分攤費用。
二、確認登記的面積、使用期限
在房產證中，包括建筑面積、使用面積和戶內實際面積;產權證上通常標明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分攤。另外，土地出讓金也是房改房應該交付的一項相關費用，這是由原業(yè)主支付的。
三、清楚房屋背景與周邊環(huán)境
買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的，要現場使用以確認是否有損壞，觀察戶內外電線是否有老化現象，“三表”是否出戶，**線的接通情況，是普通**還是寬頻，小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質量等。
四、確定房價的合理性
通過對市場上房屋買賣交易信息反復比較判斷房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務所進行評估，讓雙方達成合理的房價。
五、慎重辦理交易過戶手續(xù)
辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的環(huán)節(jié)也是*重要的一關，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時間也是一個很重要的問題，建議買賣雙方可以考量將房款放在雙方都信得過的單位(如有口碑的中介公司)代為保管，等過戶手續(xù)完成后，再將相應房款交回賣方。
值得關注的是，產權過戶須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關*行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協議都不算已完成交易過程。對買方來說，產權過戶手續(xù)完成后房屋產權才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。
另據中介公司介紹，房改房上市交易的手續(xù)比通常的二手樓交易程序多了一條，即原業(yè)主夫妻雙方帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市，經過鑒定，拿到上市審批方可按二手房交易程序進行交易。

回復  贊（0）

屁啊還是

離婚后房改房分割，應當按照《婚姻法》、《婦女權益保障法》、人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干實際意見》的規(guī)定，依照財產的實際情況，盡量照顧子女和女方的權益。實際分割*，可以按照《婚姻法解釋二》第20條的規(guī)定處理。即：
1、雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;
2、一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋做出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;
3、雙方均不主張房屋所有權的，依照當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。相關知識延伸閱讀：房改房的產權歸誰房改房*開始是屬于單位產權，也就是通常所說的房票子。后來參加房改個人出錢購買產權發(fā)給產權證，房改房也屬于個人產權。而且完全可以交易，跟商品房個人產權是一個性質。

回復  贊（0）

seo我以為你是豬

房改房不同于商品房，買房者在實施交易之前，弄清房改房產權，由于并不是所有房改房都可以自由買賣的，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房。已取得房地產產權證、出售、抵押、交換的，已按標準價或成本價付清房款、交換、贈與的，已按成本價付清房款、已交納應分攤共有建筑面積價款、已按規(guī)定交納國有土地使用權出讓金的1%的房改房是可以和商品房一樣自由買賣的。不過房改房還是不能轉為商品房。

回復  贊（0）