你的鬼話

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥*取得的土地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權不能進行轉讓。

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夏至未至

建設用地使用權的收回分四種類型：
1、建設用地使用權屆滿，此處分住宅和非住宅，住宅自動續(xù)期，非住宅繳費
2、政府因公共利益需要提前收回土地使用權，并給與使用人一定補償?shù)模饕憩F(xiàn)在城市房屋拆遷
3、政府依法無償強制收回，主要為建設用地使用權人未繳納出讓金或閑置土地兩年以上
4、建設用地使用權人以牟利為目的非法買賣土地使用權而被政府收回
主要研究第二種和第三種情況，
第二種情況：由于公共利益政府提前收回與補償
《土地管理法》第五十八條有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
依照前款第
（一）項、第
（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
《房地產(chǎn)管理法》第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，依照社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并依照土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。
《物權法》百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。
以上規(guī)定主要關注兩點:
1、公共利益如何認定？
2、對土地面積怎樣補償關于個問題爭論不休，不過一直沒有定論，我們針對中國的現(xiàn)實情況只來分析第二個問題即如何補償，現(xiàn)在法律規(guī)定沒有考量兩個關鍵因素a、土地價值：1999年《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6．7．6依法以有償出讓、轉讓*取得的土地使用權，依照社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權假如視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應依照該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。該條規(guī)定表明，應該依照該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格來進行。
土地使用權不予補償?shù)挠^點是錯誤的，在計算房屋的市場價值。實際上，在對拆遷房屋進行評估時，該房屋所在地理位置（即所謂的區(qū)位價格）對房屋的評估價格起到?jīng)Q定性作用，土地使用權的價格遠遠大于房屋的價值?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第42條中規(guī)定了土地使用權的價值包含在被拆遷房屋內，只是以房屋的區(qū)位代替了土地使用權的價值。2002年國務院法制辦秘書行政司在一份回復一步解釋了貨幣補償款中包括對地使用權的補償?！秶鴦赵悍ㄖ妻k公室秘書行政司對北京是政府法制辦公室(國法秘函（2002）15號，國法秘函（2002）15號)
B、容積率問題：不過地方規(guī)定有所體現(xiàn)：2002年2月頒布的《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第12條規(guī)定：被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標準容積率的超過部分的土地面積按照《浙江省實施土地管理法辦法第29條規(guī)定予以補償。標準容積率為住宅：1.3，辦公、商業(yè)用房1.5，工業(yè)用房0.5，其他住房1.5，各市縣政府在此標準上下浮動15%范圍內確定。被拆遷房屋合法使用土地面積，以土地使用證的記載為準。
第二十九條為公共利益需要使用土地或者為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地，經(jīng)依法批準收回國有土地使用權的，對土地使用權人按照下列規(guī)定給予補償
(一)原以出讓等有償使用*取得土地使用權，合同有約定的，按照合同約定補償;合同未約定的，按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開發(fā)建設成本等因素予以補償;
(二)原以劃撥*取得土地使用權的，參照收回時征用非耕地的補償標準予以補償;
(三)地上建筑物，按照城市房屋拆遷的有關法律、法規(guī)予以補償。為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設或者實施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊城、舊村改造，需要使用土地，經(jīng)依法批準收回農(nóng)民集體所有的土地使用權的，對土地使用權人給予適當補償;地上建筑物，依照其實際價值予以合理補償。
對于土地面積又分為住宅和非住宅兩種情況
（1）非住宅提前收回的補償
《土地管理法》第58條規(guī)定：適當補償?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。
在特殊情況下，依照社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并依照土地使用者已使用的年限和開發(fā)、使用土地的實際情況給予相應的補償。
單單從以上幾個方面的條文來理解，政府返還剩余年限的土地出讓金就不應該包含在適當補償之內。《物權法》百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。從上面的規(guī)定可以看出：實際上土地使用人獲得了兩筆費用：1是剩余年限的土地出讓金。2是包含在被拆遷房屋的市場評估價格內的土地價值。
（2）住宅土地被提前收回的補償
所謂的“拆一補一”補償方案，看似合情合理，實際非常無情，沒有考量拆遷前后的容積率變化掩蓋了補償?shù)牟缓侠硇浴?br>美國土地補償不僅考量土地的現(xiàn)有價值而且還要考量預期的、未來的利益，還要補償相鄰的土地所有者的利益。
第三種：政府無償收回
主要指閑置土地的收回
（1）收回的主體
依照《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》規(guī)定：人民政府或者土地管理部門有權依法無償收回出讓的國有土地使用權。
地收回的程序
《閑置土地處置辦法》第5條規(guī)定：閑置土地的收回，由縣政府土管部門報原批準機關批準后予以公告下達《收回國有土地使用權決定書》，終止合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書。

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小熊在江湖

假如房屋使用權性質不是居住，就要看當初土地轉讓合同是怎樣約定的，有三種可能：
1.可以續(xù)期，需補交土地使用權出讓金；
2.不可續(xù)期，土地使用權收回，對土地上建筑物、構筑物予以補償；
3.不可續(xù)期，無償收回土地使用權。

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速度剛剛好

假如房屋使用權性質是居住，按照法律規(guī)定自動續(xù)期，這個就不用煩神了。假如房屋使用權性質不是居住，就要看當初土地轉讓合同是怎樣約定，有三種可能：
1.可以續(xù)期，需補交土地使用權出讓金；
2.不可續(xù)期，土地使用權收回，對土地上建筑物、構筑物予以補償；
3.不可續(xù)期，無償收回土地使用權。

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