吳

您好，浙江唐正裝飾很高興為您解答.
一,申請材料：
1. 商品房預售許可申請表，主管部門制式表;
2. 營業(yè)執(zhí)照，原件;
3. 房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，原件;
4. 工程規(guī)劃許可證，原件;
5. 土地使用權證書，原件;
6. 施工許可證，原件;
7. 建設工程達到25%以上，以完成基礎工程的證明并需要工程形象進度符合規(guī)定的現(xiàn)場照片，各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請當?shù)刂鞴懿块T.
8. 商品房預售方案，一房一價備案;
9. 預售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶證明;
10. 土地上無房屋或有房屋未辦理房產證的具結書;原房屋辦理權屬登記的需提供注銷證明;
11. 施工合同及進度說明;
12. 土地使用權,在建工程設置抵押的，抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證;
13. 預測繪報告;
14. 業(yè)主臨時公約;
15. 前期物業(yè)合同;
16. 物業(yè)管理用房配置情況說明書.
二,流程：

1. 申請人向房地產交易管理所提出申請，并提交有關材料.
2. 房地產交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報縣建設局.
3. 建設局進行審核和現(xiàn)場查勘，并作出行政許可決定，準于許可的，于法定時間內向申請人頒發(fā)送達許可證書.
三,備注：
1. 中華人民共和國<城市房地產管理法>第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;二持有建設工程規(guī)劃許可證;三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明.
2. 國務院令第248號<城市房地產開發(fā)經營管理條例>第二十三條：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的 達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經確定施工進度 和竣工交付日期;已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明.
3. 建設部令第131號<城市商品房預售管理辦法>第六條：商品房預售實行許可制度.開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得<商品房預售許可證>.未取得<商品房預售許可證>的，不得進行商品房預售.

回復  贊（0）

流云長天幾時晴

包銷協(xié)議書甲方：*：法定代表人：乙方：*：法定代表人：甲、乙雙方經過友好協(xié)商，依照《中華人民共和國合同法》和《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，就乙方包銷甲方開發(fā)的事宜，在平等互利、充分協(xié)商的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。條合作*和范圍甲方指定乙方為項目商品房（共房屋套，建筑面積共計平方米）的包銷商，銷售甲方在興建的項目，該項目系現(xiàn)房（期房），用途為住宅（商鋪、寫字樓），商品房預售許可證號為。（包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖詳見本協(xié)議附件）本協(xié)議約定之包銷，是指銷售*商與開發(fā)商簽訂包銷協(xié)議，在約定的期限內承包銷售開發(fā)商的商品房，按約獲取服務費，包銷期限屆滿，由包銷商承購未售完商品房的行為。第二條合作期限１．本協(xié)議約定的包銷期限為個月，自年月日至年月日。２．除非甲方或乙方嚴重違約，雙方不得單方面終止本協(xié)議。３．在本協(xié)議有效期內，甲方不得再行指定其他*銷售商進行銷售，甲方亦不得自行銷售上述房屋。第三條費用負擔本項目的營銷推廣費用包括報紙廣告、印制宣傳材料、實際銷售工作人員的開支及日常支出等由乙方負責支付。第四條銷售*甲、乙雙方約定：本協(xié)議所約定的包銷房屋的包銷基價為人民幣元/平方米。在包銷期限內，乙方對協(xié)議約定的包銷范圍內的商品房享有銷售權、房價確定權，本項目銷售超出基價部分的房款收入屬于乙方的包銷服務費收入。乙方在簽訂本協(xié)議后3日內，向甲方支付人民幣元做為履約保證金，對本包銷協(xié)議的履行進行擔保。包銷期間屆滿，仍由未售完房屋的，該履約保證金直接轉為乙方承購未售完商品房的購房款。第五條包銷服務費及支付雙方同意按下列*支付包銷服務費。1．在與客戶正式簽訂《商品房買賣合同》并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的包銷義務即告完成，即可獲得本協(xié)議所約定的全部包銷服務費。2．乙方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于3天將基價房款支付甲方；屬于銀行按揭的，乙方應收齊預付款，扣除包銷服務費后在3日內將余款支付甲方。甲方可委派財務工作人員監(jiān)督乙方的收款行為。４．因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金、違約金，由甲乙雙方按五五分成。第六條甲方的責任１．甲方應向乙方提供以下文件和資料：（１）甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶；（２）甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證、商品房驗收備案登記表、商品房預售許可證）和銷售項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；（３）關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等；（４）乙方*銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準；余數(shù)全部退給甲方；（５）甲方正式委托乙方為項目銷售（的）銷售商的委托書，委托乙方與購房客戶簽署《商品房買賣合同》。以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后二天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清或房屋質量存在問題，所發(fā)生的任何法律風險、賠償和其他責任均由甲方承擔。
2、甲方應保證本項目銷售享有銀行7成20年按揭的政策。3．甲方應積極配合乙方的銷售，向乙方交付房屋鑰匙、前期文件，并以書面形式明確告知乙方在銷售過程中應關注、應防止、應克服的事項。
4、包銷期間屆滿如包銷房屋仍未售完，則甲方應在5日內與乙方或乙方指定的自然人按包銷基價簽署《商品房買賣合同》。如乙方提出按揭申請，甲方應予以積極協(xié)助。第七條乙方的責任１．在合同期內，乙方應做以下工作：
（1）制定制定銷售計劃，安排時間表；
（2）按照甲乙雙方議定的條件，在包銷期內，進行廣告宣傳、策劃；
（3）派送宣傳資料、售樓書；
（4）使用各種形式開展多渠道銷售活動；
（5）*甲方與購房客戶溝通、談判、簽署意向書或合同、收受定金、預付款和購房款；
（6）乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何虛假承諾；
（7）鑒于乙方將對房屋進行裝修后銷售，售后房屋如出現(xiàn)裝修質量問題與甲方無關，由乙方承擔相應責任；
（8）乙方負責向買受方收集辦理產權和銀行按揭所需的資料。２．乙方在銷售過程中，應依照甲方提供的金港灣項目的特性和問題向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。3．乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產以外的任何其他活動。
4、包銷期間屆滿如包銷房屋仍未售完，則乙方應在5日內由自己或指定的自然人按包銷基價與甲方簽署《商品房買賣合同》。第八條合同的終止和變更１．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經濟、財務等事宜。２．經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。第九條違約責任
1、如乙方在約定時間內沒有完成銷售，且經甲方書面催告后15日內乙方仍不同意出資將所剩房屋按雙方約定包銷價格全部收購的，乙方所付保證金以及裝修投入費用概不退還；
2、如乙方在收到購房款后未能如約將應付款移交甲方，甲方可按應付款萬分之五/日的標準向乙方收取逾期付款違約金；
3、甲方違反本協(xié)議的約定，自行銷售房屋或委托他人銷售房屋的，按下列辦法處理（兩者一并執(zhí)行）：
（1）自銷房屋或委托他人銷售房屋全部列入乙方已經完成的包銷任務，溢價部分*歸乙方所有。
（2）按實際銷售面積*500元/平方米的價格向乙方支付違約金。
4、任何一方違約解除本協(xié)議的，除向對方賠償實際經濟損失外，守約方還可要求違約方一次性賠償人民幣30萬元用于預期經濟利益損失的賠償。第十條其他事項
1、本協(xié)議約定未盡之處，適用《中華人民共和國合同法》和《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定。2．本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，經雙方代表簽字并加蓋公章后生效。3．在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，爭議交仲裁委員會裁決。甲方：乙方：簽約代表人：簽約代表人：簽約時間：簽約時間：本協(xié)議附件：
1、甲、乙雙方工商營業(yè)執(zhí)照復印件；
2、包銷房屋房號、分戶面積及分戶平面圖；
3、項目的《商品房預售許可證》復印件。

回復  贊（0）

美國進口

故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應承擔賠償責任。該兩類行為均屬于違反情報提供義務的行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)負有辦理商品房預售許可證及在進行房屋預售時負有將具備商品房預售許可證的事實告知買受人的義務。

回復  贊（0）

奧斯丁觀賞

從發(fā)文當日起，市住建委核發(fā)的《商品房預售許可證》不再注明許可有效期。許可證自發(fā)證之日起生效，到辦理房屋所有權初始登記之日止自動終止。原已核發(fā)并登記有效期限的《商品房預售許可證》，有效期到期后，延長至辦理房屋所有權初始登記之日止。期望對您有用。

回復  贊（0）

三級甲等機

期房和現(xiàn)房合同第二條主要是關于商品房的銷售依據(jù)，購房人要關注依照房地產商提供的相關證明先確定自己所買的房子是[現(xiàn)房]還是[預售商品房]。別被所謂“現(xiàn)房”蒙了在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢不一定!按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領房產證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。按規(guī)定，這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產證”，簽合同也不一定要使用國土房管局印制的標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動。沒有土地使用證和房產證的房無論它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，購房人除了要查看預售許可證外，還要特別留意自己買的房子是否已經被抵押。有的人以為某個小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經拿到房產證，就以為買這種房子就萬無一失了，實際上這里存在著某種誤解。購房人一定要清楚房子按套擁有獨立產權，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等于您要買的房子也沒問題。其實，房子蓋好了又沒有預售出去，被抵押的可能性更大。還有一種情況，就是“尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，預售許可證過期了，房產證又沒辦下來，這種“無證”房不能說*不能買，但買時一定要查清楚，的辦法是堅持預售合同登記備案后再付款，不見兔子絕不撒鷹。購房人特別要關注的是北京市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定:“商品房竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定時限申請辦理房地產權屬證書，并自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續(xù)進行商品房預售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。”這個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。預售許可證*重要人們通常都講購買[預售商品房]要看“五證”，筆者認為購房人主要看清預售許可證是關鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預售許可證的部門看的，有時由于土地情況復雜，房地產商交了土地出讓金，雖沒拿到土地許可證，也能憑交費證明先領到預售許可證，只要有預售許可，房子就可以賣。沒有預售許可證房子能不能賣的，按規(guī)定不能，但現(xiàn)實中有一些房地產商會變換形式，比如以“內部認購”的形式進行預售，這種情況下，購房人買不買，完全在購房人自己的判斷了。房地產商的信譽可靠，購房人通過內部認購有時確實能省些錢，但風險也比較大，假如房地產商*終拿不到預售許可證并宣告破產，購房人付的定金有可能會打水漂。按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第五十二條規(guī)定:“房地產受讓人(指購房人，筆者注)知道或者應當知道轉讓人(指房地產商，筆者注)沒有取得房地產權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果”。購房人還需要關注的是《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋:“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，不過在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”這一條告訴購房人兩個問題:
1.購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，房地產商缺少其它“四證”預售商品房

回復  贊（0）