杯水車(chē)薪

期房和現(xiàn)房合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷(xiāo)售依據(jù)，購(gòu)房人要關(guān)注依照房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證明先確定自己所買(mǎi)的房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]。別被所謂“現(xiàn)房”蒙了在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢不一定!按國(guó)家銷(xiāo)售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。按規(guī)定，這種現(xiàn)房銷(xiāo)售已不再需要“銷(xiāo)售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不一定要使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。購(gòu)買(mǎi)這種房子，對(duì)購(gòu)房人有利的是可以做到眼見(jiàn)為實(shí)，但購(gòu)房人的眼光可要敏銳點(diǎn)兒，千萬(wàn)別心血來(lái)潮，買(mǎi)錯(cuò)了“現(xiàn)房”比買(mǎi)期房更容易使自己陷入被動(dòng)。沒(méi)有土地使用證和房產(chǎn)證的房無(wú)論它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷(xiāo)售，購(gòu)房人除了要查看預(yù)售許可證外，還要特別留意自己買(mǎi)的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個(gè)小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，就以為買(mǎi)這種房子就萬(wàn)無(wú)一失了，實(shí)際上這里存在著某種誤解。購(gòu)房人一定要清楚房子按套擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以分別抵押，別人的房子沒(méi)問(wèn)題，不等于您要買(mǎi)的房子也沒(méi)問(wèn)題。其實(shí)，房子蓋好了又沒(méi)有預(yù)售出去，被抵押的可能性更大。以及一種情況，就是“尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒(méi)賣(mài)出去，預(yù)售許可證過(guò)期了，房產(chǎn)證又沒(méi)辦下來(lái)，這種“無(wú)證”房不能說(shuō)*不能買(mǎi)，但買(mǎi)時(shí)一定要查清楚，的辦法是堅(jiān)持預(yù)售合同登記備案后再付款，不見(jiàn)兔子絕不撒鷹。購(gòu)房人特別要關(guān)注的是北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》的通知中的新規(guī)定:“商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時(shí)限申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日起，持房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售;但自取得竣工備案表之日起超過(guò)四個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”這個(gè)規(guī)定等于說(shuō)現(xiàn)在有一種已建好的房子，預(yù)售許可證本身沒(méi)有過(guò)期，但由于取得竣工備案表4個(gè)月而沒(méi)拿下房產(chǎn)證是不能銷(xiāo)售的。預(yù)售許可證*重要人們通常都講購(gòu)買(mǎi)[預(yù)售商品房]要看“五證”，筆者認(rèn)為購(gòu)房人主要看清預(yù)售許可證是關(guān)鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預(yù)售許可證的部門(mén)看的，有時(shí)由于土地情況復(fù)雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒(méi)拿到土地許可證，也能憑交費(fèi)證明先領(lǐng)到預(yù)售許可證，只要有預(yù)售許可，房子就可以賣(mài)。沒(méi)有預(yù)售許可證房子能不能賣(mài)的，按規(guī)定不能，但現(xiàn)實(shí)中有一些房地產(chǎn)商會(huì)變換形式，就像以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行預(yù)售，這種情況下，購(gòu)房人買(mǎi)不買(mǎi)，完全在購(gòu)房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購(gòu)房人通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有時(shí)確實(shí)能省些錢(qián)，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大，假如房地產(chǎn)商*終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購(gòu)房人付的定金有可能會(huì)打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)受讓人(指購(gòu)房人，筆者注)知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人(指房地產(chǎn)商，筆者注)沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)買(mǎi)商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果”。購(gòu)房人還需要關(guān)注的是《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二條解釋:“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，不過(guò)在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”這一條告訴購(gòu)房人兩個(gè)問(wèn)題:
1.購(gòu)房人買(mǎi)了沒(méi)有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預(yù)售商品房

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沒(méi)法呵呵

這個(gè)還是比較麻煩的，由于辦理商品房預(yù)售許可證需持有：該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等這四證。到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)住宅局領(lǐng)取商品房預(yù)售審批表。備注：房產(chǎn)住宅局需審驗(yàn)有關(guān)資料：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)法人代表人身份證、
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、
4、國(guó)有地地使用使用權(quán)證書(shū)、5建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃圖、
6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃圖、
7、建筑工程施工許可證、
8、建設(shè)工程施工合同、
9、房屋拆遷許可證、
10、房屋產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)證明、
11、項(xiàng)目建設(shè)*計(jì)劃、
12、辦理預(yù)售審批手續(xù)法人委托書(shū)、
13、商品房預(yù)銷(xiāo)售方案、
14、工程建設(shè)*占工程建設(shè)總*25%以上的收據(jù)。

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風(fēng)雨漫步者

1、向售房者提出“一個(gè)要求”：購(gòu)房者可以向售房者提出能否將售樓廣告的確切內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，以此可見(jiàn)該廣告內(nèi)容虛實(shí)。
2、預(yù)售許可證審查掌握“兩個(gè)要點(diǎn)”：查看預(yù)售項(xiàng)目是否與銷(xiāo)售樓盤(pán)名稱相符；查看所購(gòu)房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi)。
3、進(jìn)售樓處要能經(jīng)過(guò)“三道關(guān)卡”：售樓人員以所購(gòu)房屋緊俏來(lái)讓你盡快下單；出于捂銷(xiāo)、惜售目的，售樓人員會(huì)很自然地告知你*看中的那套房屋已售，讓你放棄需求；售樓人員熱情洋溢、百般周到的貼身服務(wù)，讓你感到不好意思不下單。
4、下定金做到“四個(gè)明確”：明確所構(gòu)房屋的實(shí)際位置、面積、價(jià)格；明確簽正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)間；明確定金數(shù)額和交付時(shí)間；明確定金返還形式。
5、考量實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的“五個(gè)差異”：環(huán)境、布局的差異；家具擺設(shè)的差異；裝修材質(zhì)的差異；做工粗細(xì)的差異；設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的差異。
6、參與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)把握“六個(gè)關(guān)鍵”：審查開(kāi)發(fā)商除預(yù)售許可證以外是否具備《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》這四個(gè)證件；審查工程施工合同，看清交房期限；審查工程現(xiàn)場(chǎng)，了解實(shí)際施工問(wèn)題；審查該樓盤(pán)是否有法定查封或其他權(quán)利受限情況；審查是否有預(yù)售證，如尚無(wú)預(yù)售證，簽訂的訂購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)只涉及定金，以免被認(rèn)為是預(yù)售合同而被撤銷(xiāo)。
7、簽訂購(gòu)房合同抓住“七個(gè)約定”：約定所購(gòu)房屋標(biāo)的物問(wèn)題；約定付款*是否與工程進(jìn)度掛鉤，按揭辦不下來(lái)時(shí)的處理*等；約定對(duì)雙方公平的違約責(zé)任及合同解除條件；約定面積誤差處理辦法；約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及保修責(zé)任的承擔(dān)；約定屋外小區(qū)環(huán)境布局，房屋位置圖應(yīng)該入約；約定小產(chǎn)證辦妥時(shí)間。
8、房屋交付驗(yàn)收“八個(gè)步驟”：要求開(kāi)發(fā)商提供合同約定的交房資料；依照合同約定的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收房屋；購(gòu)房者在房屋驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即提出書(shū)面異議和實(shí)際措施，交賣(mài)方認(rèn)可；如驗(yàn)收過(guò)程中不存在可約定退房或拒絕交接的問(wèn)題，辦理交接房手續(xù)；按合同約定付清房款，多退少補(bǔ)；房屋存在裝修質(zhì)量問(wèn)題的，購(gòu)房者在接到開(kāi)發(fā)商第二次通知后，對(duì)房屋裝修質(zhì)量按約定標(biāo)準(zhǔn)再次驗(yàn)收；問(wèn)題解決后辦理入住手續(xù)；入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)報(bào)修。

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潘

一,申請(qǐng)材料：

商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表，主管部門(mén)制式表;
營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原件;
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，原件;
工程規(guī)劃許可證，原件;
土地使用權(quán)證書(shū)，原件;
施工許可證，原件;
建設(shè)工程達(dá)到25%以上，以完成基礎(chǔ)工程的證明并需要工程形象進(jìn)度符合規(guī)定的現(xiàn)場(chǎng)照片，各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén).
商品房預(yù)售方案，一房一價(jià)備案;
預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶證明;
土地上無(wú)房屋或有房屋未辦理房產(chǎn)證的具結(jié)書(shū);原房屋辦理權(quán)屬登記的需提供注銷(xiāo)證明;
施工合同及進(jìn)度說(shuō)明;
土地使用權(quán),在建工程設(shè)置抵押的，抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書(shū)面意見(jiàn)及初始登記前解除抵押的書(shū)面保證;
預(yù)測(cè)繪報(bào)告;
業(yè)主臨時(shí)公約;
前期物業(yè)合同;
物業(yè)管理用房配置情況說(shuō)明書(shū).
二,流程：
申請(qǐng)人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請(qǐng)，并提交有關(guān)材料.
房地產(chǎn)交易管理所對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，提出初審意見(jiàn)，并將初審意見(jiàn)和全部材料上報(bào)縣建設(shè)局.
建設(shè)局進(jìn)行審核和現(xiàn)場(chǎng)查勘，并作出行政許可決定，準(zhǔn)于許可的，于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)送達(dá)許可證書(shū).
三,備注：

中華人民共和國(guó)<城市房地產(chǎn)管理法>第四十五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明.
國(guó)務(wù)院令第248號(hào)<城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例>第二十三條：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的 達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度 和竣工交付日期;已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明.
建設(shè)部令第131號(hào)<城市商品房預(yù)售管理辦法>第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度.開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得<商品房預(yù)售許可證>.未取得<商品房預(yù)售許可證>的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售.

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