范是米飯的泛

1、小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
2、使用權(quán)房屋假如上市交易房?jī)r(jià)比所有權(quán)房屋便宜很多，雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但房屋使用權(quán)為房管局所有，與房屋使用權(quán)的使用人是長(zhǎng)期*關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能任意解除*關(guān)系，不能隨便收回房屋，即使收回也會(huì)對(duì)使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，房屋使用權(quán)在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款，即使不變成產(chǎn)權(quán)房，拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償款也歸房屋使用權(quán)人所有。居住房屋使用權(quán)每月要交一定數(shù)額的租金，但房屋使用權(quán)不用交物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)以及房屋維修費(fèi)。

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夜寞星辰

題主好，據(jù)我所知地下車庫產(chǎn)權(quán)要看情況的有一種情況是開發(fā)商直接出售，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)就會(huì)被分割到各個(gè)購(gòu)買人那邊，購(gòu)買人有產(chǎn)權(quán)也就可以買賣的還有一種情況是，開發(fā)商撤場(chǎng)的時(shí)候車庫不出售，會(huì)將車庫的管理權(quán)移交給物業(yè)，這個(gè)時(shí)候物業(yè)有管理權(quán)，可以收取管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)是歸所有業(yè)主的，也就不能買賣了。

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土豆粉

國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚,除了新興的專業(yè)化管理公司模式外,有相當(dāng)比重是專業(yè)化與行政性管理模式相結(jié)合以及以房管局系統(tǒng)為主體的傳統(tǒng)管理模式。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,業(yè)主自治意識(shí)越來越強(qiáng),物業(yè)管理公司*終要成為開發(fā)商或業(yè)主合同方,為業(yè)主提供服務(wù)。而在開發(fā)商或業(yè)主選取物業(yè)管理公司時(shí),往往采用委托、協(xié)議或招標(biāo)的形式。在物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,服務(wù)質(zhì)量水平是一個(gè)重要因素,價(jià)格則是一個(gè)敏感的因素。在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理公司通常采用兩種收費(fèi)*,即酬金式和包干式。現(xiàn)就兩種服務(wù)收費(fèi)形式對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的影響作以分析。
一、酬金式
1、物業(yè)管理酬金在服務(wù)開始后從物業(yè)管理帳戶中直接扣除
2、物業(yè)人員薪金或其他物業(yè)管理開支從物業(yè)管理帳戶中直接扣除。
3、如遇管理費(fèi)帳戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開支時(shí),則由發(fā)展商墊付,*終由業(yè)主方付差額;如帳戶有盈余,則保留在管理費(fèi)帳戶中,作為以后物業(yè)管理的開支留存。
二、包干式
1、每月向業(yè)主方收取定額的費(fèi)用。
2、如遇管理費(fèi)帳戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開支時(shí),則由物業(yè)管理公司自行支付差額;如帳戶有盈余,則作為物業(yè)管理公司的*。
3、部分發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供物業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供管理公司經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)所得用于彌補(bǔ)管理帳戶的不足部分。在實(shí)際物業(yè)管理中,兩種收費(fèi)形式存在的現(xiàn)狀及對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的影響歸結(jié)有這些:
1、在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,包干式是一種有競(jìng)爭(zhēng)力的收費(fèi)*,特別是針對(duì)檔次較低的或銷售情況較差的樓盤。
2、按國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn),城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)由物價(jià)部門核定;其他住宅物業(yè)及寫字樓宇的管理費(fèi),由市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府指導(dǎo)。
3、按照業(yè)內(nèi)慣例,假如管理費(fèi)不足以支付物業(yè)管理開支,則開發(fā)商需要負(fù)責(zé)墊付管理帳戶不足部分。
4、物業(yè)管理公司一兼二職,往往引發(fā)服務(wù)水平下降。究竟物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)所得是否能用于彌補(bǔ)管理費(fèi)開支的不足部分也無從保證。
5、酬金式收費(fèi)確保管理費(fèi)依照管理實(shí)際開支水平調(diào)節(jié)。
6、各種收費(fèi)*的推出,要建立在對(duì)預(yù)算費(fèi)用的準(zhǔn)確擬定上,酬金式更能做到準(zhǔn)確合理。
7、探究酬金式的收費(fèi)制在國(guó)際上普遍通行的原因。

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覺得分析師

一、新房交房稅費(fèi)有：
1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。
2、住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
3、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開發(fā)商是*時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
4、證照印花稅：5元/本。
5、工本費(fèi)：10元/本。
二、開發(fā)商收取的費(fèi)用：
1、房款尾款：依照雙方合同約定。
2、面積差額款：依照商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。
3、裝修變更費(fèi)用：依照業(yè)主與開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。
4、車位款：針對(duì)需要購(gòu)買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購(gòu)房合同約定贈(zèng)送車位的除外，但要關(guān)注車位是有產(chǎn)權(quán)的)
5、寬帶、有線電視開通費(fèi)：可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不期望接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收費(fèi)。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會(huì)多交幾個(gè)月的服務(wù)費(fèi)。
6、其它增值服務(wù)項(xiàng)目開通費(fèi)用：商品房買賣合同中沒有單獨(dú)約定的，均可以不交。
三、物業(yè)管理收取的費(fèi)用：
1、物業(yè)管理費(fèi)用：以合同約定為準(zhǔn)。
2、北方城市供暖費(fèi):物業(yè)公司沒有權(quán)利強(qiáng)行和提前收取這筆費(fèi)用，更沒有權(quán)利以此作為不交付房屋的理由。
3、水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會(huì)收取，但費(fèi)用不宜超過常規(guī)家庭3個(gè)月的水電費(fèi)用(分戶計(jì)量除外)
4、停車管理費(fèi)
四、物業(yè)裝修管理收取的費(fèi)用：
1、裝修保證金：沒有清楚表明，但收費(fèi)不應(yīng)過高，且無特殊原因應(yīng)該退還。
2、裝修管理費(fèi)
3、垃圾消納費(fèi)
4、裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)：沒有清楚表明，原則上不超過5元/證。

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