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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)――天誠國土。

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冷眼旁觀

【農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓】農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與趨勢農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是中國獨特土地產(chǎn)權(quán)制度下的特殊產(chǎn)物，是農(nóng)村土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)統(tǒng)分結(jié)合的實現(xiàn)形式。現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是在堅持家庭承包經(jīng)營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權(quán)，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股等形式，流轉(zhuǎn)給發(fā)包方或其他單位及個人。土地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)使用也應(yīng)該依法進行，不能改變土地的所有權(quán)性質(zhì)，防止借土地流轉(zhuǎn)之名非法改變耕地的農(nóng)業(yè)用途。因此農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的難點和熱點，是當(dāng)前亟待解決的問題之一。隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營興起和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)速度明顯加快，規(guī)模不斷擴大。如何引導(dǎo)、完善、規(guī)范農(nóng)村集體土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是農(nóng)村建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)，怎樣流轉(zhuǎn)，即規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)農(nóng)村集體土地合理、持續(xù)使用。2004年10月國務(wù)院28號文《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》指出：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。這一原則性規(guī)定對地方來說，還缺乏可操作性法律規(guī)范。特別是《土地管理法》第63條清楚表明：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睋?jù)此，農(nóng)民集體所有的土地??無論耕地還是集體建設(shè)用地，都應(yīng)該通過征收轉(zhuǎn)為國有后才能出讓這一途徑轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，并且依照土地征收補償標(biāo)準，農(nóng)民只能得到不超過農(nóng)用地年產(chǎn)值30倍的補償。這意味著，農(nóng)民并沒有對集體土地的處分權(quán)，實際上也就沒有土地財產(chǎn)權(quán)，更無法獲得土地出讓的*。上述法律條文嚴格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建自用。即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或者建住房，不過不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)，也就是表示，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。然而現(xiàn)實中，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地突破國家法律法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等*流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的企業(yè)和個人使用。特別是改革開放以來，地方通過流轉(zhuǎn)用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)，成為經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地不可或缺的重要組成部分。一方面隨著經(jīng)濟建設(shè)和城市發(fā)展，僅靠國家建設(shè)用地指標(biāo)遠遠不能滿足需求，需要農(nóng)村集體建設(shè)用地作為重要補充;另一方面現(xiàn)行國家征地辦法侵害農(nóng)民利益，受到越來越多的抵制，農(nóng)民更愿意選取土地流轉(zhuǎn)，保留所有權(quán)不變，以維護自身的利益。受法律規(guī)定條件的限制，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到很大的限制。

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山東黃金

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

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