我們買房時(shí)，需要注意的問(wèn)題有很多，其中五證兩書一表是必須要查看的，五證兩書一表是開(kāi)發(fā)商銷售商品房必須有的文件，我們只有在買房前仔細(xì)查驗(yàn)，才能減少買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。那么五證兩書一表指的是什么？五證兩書先后順序？五證兩書買房者怎么看？下面一起來(lái)看看吧。 

一、五證兩書一表指的是什么

1、五證：

（1）《建筑用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

（2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

（3）《國(guó)有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。主要是載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

（4）《建設(shè)工程開(kāi)工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

（5）《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。 

2、兩書：

兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，兩書提供的僅是格式，由開(kāi)發(fā)商自行印制。有的開(kāi)發(fā)商把原先的一些質(zhì)量保證內(nèi)容刪減了，也有的開(kāi)發(fā)商對(duì)商品住宅的保修期限更改了，甚至有的開(kāi)發(fā)商不向消費(fèi)者提供兩書。

3、一表：

一表是竣工驗(yàn)收備案表，主要內(nèi)容有：工程的基本情況，勘察設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理單位的意見(jiàn)，以及工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

二、五證兩書先后順序

五證兩書先后順序是什么？按照規(guī)定，商品房在上市交易前必須取得五證，其次再拿到兩書。

五證的取得順序是：1、國(guó)有土地使用證；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、建設(shè)工程開(kāi)工證；5、商品房預(yù)售許可證。

兩書指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。其中，《住宅質(zhì)量保證書，是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。

三、五證兩書買房者怎么看

1、五證兩書買房者怎么看，首先要注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購(gòu)買的房屋。

2、有的開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，說(shuō)明還沒(méi)有交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。所以要著重審查您所購(gòu)買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。

3、買房之后還要查驗(yàn)“兩書”。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期。

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