房地產(chǎn)市場從不缺少話題，可誰也沒想到，公攤面積這樣一個老話題又悄悄上了熱搜，成為業(yè)內(nèi)關注和爭論的焦點。筆者每次去售樓處的時候，都聽到不少購房者圍著沙盤咨詢公攤是多少。其實，對購房者而言，在買房過程當中，房價決定了成本的高低，房貸利率決定了負擔的大小，而公攤面積則決定了購房者的獲得感是多是少。那么，對于公攤面積，真的能取消嗎？（推薦閱讀：未來房價走勢預測）

取消公攤大勢所趨

1、住建部門明確規(guī)定

2月18日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域工程建設規(guī)范，向社會公開征求意見。其中在《住宅項目規(guī)范》中明確提及住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。那么，這項規(guī)定有什么意義呢？一方面，這是*在官方文件中明確提出住宅建筑應由套內(nèi)面積來進行交易，無疑被上升到了新的高度。另一方面，這意味著未來的房地產(chǎn)交易或將正式告別公攤面積，換言之，取消公攤面積勢在必行了。

2、權威媒體紛紛表態(tài)

針對公攤面積，2018年8月，新華社發(fā)表評論文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文章稱公攤面積問題不是一個新鮮話題，但是長期存在并不意味著這種做法是合理的，越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占了百姓的利益，也損害了市場經(jīng)濟的公平與公正。人民日報對此也發(fā)表評論文章《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷》，劍指公攤面積給購房者帶來的“傷害”。

3、公攤面積弊端顯露

2000年8月1日開始實施的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》，其中對應該分攤的公用面積進行了規(guī)定，包括大堂、電梯、走廊等10多項都被列入其中。如今已經(jīng)過去了將近19年的時間，公攤面積帶來的弊端也日益顯露，引起關注。在筆者來看，公攤面積*的弊端就是不能讓購房者明明白白買房，無形之中就增加了購房者的買房負擔。一般來說，高層住宅公攤普遍在20%左右，但是不少開發(fā)商為牟利紛紛做大公攤面積，這樣的“貓膩”結果只能由購房者開買單，而這往往也是糾紛產(chǎn)生的根源之一。

取消公攤的可能性

*，國際上沒有公攤面積一說

國際上幾乎沒有公攤面積、公攤系數(shù)一說，公攤制度發(fā)源于香港，隨后引進大陸。為了加快住房銷售，降低購房門檻，香港某開發(fā)商發(fā)明了公攤的方法，然后被其他的開發(fā)商所廣泛采用。不過，幾十年過去了，如今的公攤面積顯然已經(jīng)變了味，成了開發(fā)商牟取暴利的一種手段。隨著弊端日益暴露，取消公攤面積也已經(jīng)是大勢所趨。

第二，取消公攤面積國內(nèi)早有試點

其實，早在2002年，重慶就已法律形式明確了居民購房以套內(nèi)面積作為計算房價的主要依據(jù)，而非建筑面積，這在公攤面積盛行的全國范圍內(nèi)來看，的確算是房地產(chǎn)市場銷售中的“獨樹一幟”。此外，從2013年開始，香港也逐步取消了公攤面積，要求銷售*在進行住宅銷售時，要提供物業(yè)單位的實用面積信息，即套內(nèi)面積信息。由此來看，全國范圍內(nèi)取消公攤面積也只是時間問題了，而且可能根本不用等太久。

第三，治理亂象和規(guī)范市場的需要

目前，樓市調(diào)控還在持續(xù)，雖然房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步實現(xiàn)了降溫，房價也逐步趨于平穩(wěn)，但是國家重拳治理房地產(chǎn)市場亂象的腳步并沒有停止。從2018年開始，住建部就已經(jīng)列出了房地產(chǎn)市場存在的四大亂象，即投機炒房、黑中介、房企違法違規(guī)、虛假廣告，而治理四大亂象也被看作是保障購房者權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的長期任務。公攤面積作為開發(fā)商慣用的伎倆，不僅公攤了面積，也攤走了購房者的*，所以進一步約束甚至取消都是進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的需要。

第四，房地產(chǎn)稅出臺的腳步越來越近

長期以來，房地產(chǎn)稅的出臺一直都是大家關注的重點話題。不過，隨著房地產(chǎn)稅正式列入國家立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅出臺的腳步也越來越近了，而且2020年之前有望取得實質(zhì)性進展。雖然目前房地產(chǎn)稅征收的標準還沒有權威的說法，但是到底是按照建筑面積征收還是套內(nèi)面積征收一直也是爭議的焦點，不過筆者認為，物業(yè)費、取暖費等都是按照建筑面積征收，本身已經(jīng)增加了購房者的負擔，如果房地產(chǎn)稅還是按照建筑面積征收，那購房者又要承擔更多的壓力。對此，新華社評論稱，隨著房地產(chǎn)稅的出臺，公攤面積或會進一步加劇購房者遭遇的不公。所以，筆者認為，房地產(chǎn)稅的加快出臺或許也意味著取消公攤的日子不遠了。

購房者的三個問題

問題一，開發(fā)商是否會降低公用設施質(zhì)量？

眾所周知，公攤面積本是計入總房款之中，如果取消了公攤面積，開發(fā)商是否會忽視公共公用設施的質(zhì)量，降低樓盤配套質(zhì)量呢？換言之，以前開發(fā)商是做大公攤面積，未來是否會因此而壓縮公攤面積呢？筆者認為，為了謀求利潤*化，壓縮公攤面積的現(xiàn)象肯定是存在的，但是不要忘了一點，如今樓市環(huán)境變了，市場已經(jīng)整體不缺房子，買方市場的到來給購房者提供了貨比三家的機會，也只有質(zhì)量和口碑才能幫助開發(fā)商獲取更大的市場占有率。

問題二，已經(jīng)購房的群體如何進行補償？

一旦取消公攤面積，對于還未購房的群體來說無疑是個好消息，可以花較低的價格買更大面積的房子，但是對于已經(jīng)購房的群體來說是不是就要吃虧了呢？比如一套100平方米的普通住宅，公攤面積為20%，如果取消公攤面積前二手房掛牌價100萬，那么取消公攤面積后掛牌價就成了80萬了？在筆者看來，這樣大幅縮水顯然是不可能的，也是讓業(yè)主無法接受的，而且也違背了取消公攤面積的初衷，所以短期內(nèi)還是需要一定的過渡期，而且二手房市場與新房市場的交易應該區(qū)別對待。其實，無論二手房是否會進行掛牌交易，只要取消了公攤面積，進行一定的補償都是合理的，比如在房地產(chǎn)稅、物業(yè)費、交易契稅等方面予以一定程度的減免等。

問題三，開發(fā)商是否會因此變相漲價？

在討論這個問題之前，我們不妨先舉個例子：假設100平方米的普通住宅，公攤面積為20%，房價為10000元/平方米，取消公攤面積之前100平方米的房子就賣100萬；取消公攤面積之后，如果房價保持不變，這套房子只能賣80萬，顯而易見，開發(fā)商利潤大減。但是，如果開發(fā)商還想賣到100萬，那么房價只能上漲到12500元/平方米。一般而言，在面臨樓市調(diào)控的情況下，如果開發(fā)商不能公開漲價，也必然會在其他方面找到“補償”。

在筆者看來，一旦取消了公攤面積，上述情況肯定是存在的。但是，筆者認為購房者沒必要過于擔心，主要原因有兩個：一方面，還是以上面為例，取消公攤面積后，房價漲到12500元/平方米不太現(xiàn)實，不光政策不允許，購房者基本也不會買賬，但是綜合購房者和開發(fā)商的利益考量，房價折中上漲到11500元/平米左右是有可能的，這樣購房者*終需要花費92萬元買下這套房子，相比之前購房成本明顯減少了。另一方面，為了避免開發(fā)商因為取消公攤而變相漲價，可以在拿地之初就在土地價格方面進行一定的“補償”，給開發(fā)商留出一定的利潤空間。

筆者認為，取消公攤本就是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，利好購房者的重大舉措，如果因為取消公攤面積而增加了購房負擔，這也違背了政策的初衷，所以推高房價的情況必然會得到遏制，這一點購房者可以放心?？偠灾诠P者看來，取消公攤面積是大勢所趨，是房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，樓市進一步回歸理性的必然結果，對購房者而言利遠遠大于弊。

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